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賃貸経営を行う上で、賃貸管理会社は欠かせない存在です。 不動産オーナーが物件管理に関する業務を直接行うことは、特に忙しいオーナーにとっては負荷が大きくなりやすいです。ここでは、賃貸管理の具体的な仕事内容や、賃貸管理の形態の種類、そして管理会社を選ぶ際の重要なポイントについて、詳しく解説します。

賃貸管理の仕事内容と管理会社の役割

賃貸管理には、物件の運営・維持管理に関する多くの業務が含まれます。 これらの業務は専門的な知識や経験が求められることが多いため、管理会社がオーナーに代わって行うことが一般的です具体的な業務内容は以下の通りです。

1. 入居者の募集
2. 家賃の回収および滞納への対応
3. 入居者トラブルやクレームへの対応
4.共用部分の管理と清掃
5.設備のメンテナンス
6. 防災設備の点検

1. 入居者の募集

物件に空室ができた際、迅速に入居者を確保することは、賃貸経営の安定に必要不可欠です。管理会社は物件の情報を賃貸情報サイトに掲載したり、不動産仲介会社とのネットワークを使い、物件の魅力を引き出す広告戦略や、賃料の見直しなどの提案も行います。入居者募集力が高い管理会社は、空室期間が短く、オーナーの収益を最大化する重要な役割を果たします。

2. 家賃の回収および滞納への対応

毎月の家賃を確実に回収することは、賃貸経営の根幹です。管理会社は入居者から家賃を回収し、オーナーにお金を送ります。滞納者に対する法的対応は、時間と労力がかかる上、法の知識も必要です。 弁護士と提携している管理会社であれば、迅速かつ適切な対応が可能です。

3. 入居者トラブルやクレームへの対応

入居者同士のトラブルや建物内での騒音問題、設備不具合によるクレーム対応も管理会社の重要な役割です。例えば、騒音や水漏れ、不快な問題が発生した場合、管理会社は迅速に対応し、状況を改善するための手続きを行います。 クレーム対応が遅れたり、入居者の満足度が下がったり、最悪の場合は退去につながることもあり、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。

4.共用部分の管理と清掃

エントランスや廊下などの共用部分は、物件の第一印象に直結します。管理会社はこれらの共用部分を定期的に清掃し、電球の交換やゴミ置き場の管理などを行います。清潔感のある共用​​部分は入居者の満足度を大きく左右します。 女性やファミリー層など、清潔な環境を重視する入居者にとっては、共用部分の管理が大切になります。

5.設備のメンテナンス

居室内のエアコンや給湯器、ガスコンロ設備等の故障や消耗品の交換も管理会社の仕事の一部です。これらの設備が故障した場合は、迅速に修理や交換を手配し、入居者に快適な生活を過ごしていただきます。また、管理会社が提携している業者を使うことで、オーナーは費用を抑えることが出来ます。

6. 防災設備の点検

賃貸物件には、消火器や非常灯などの防災設備の定期的な点検が法律で義務付けられています。 管理会社はこれらの設備が正しく作動しているかどうかを確認し、必要に応じて修理や交換を行います。正しい防災点検は、入居者の安全を守るだけでなく、物件の価値維持にもつながります。

賃貸管理の形態の種類

賃貸管理を委託する形態は、主に以下の３つに分けられます。オーナーのニーズや物件の規模、収益収益に応じて適切な形態を選ぶことが重要です。

1. 一般管理委託

この形態では、物件の管理に関するすべての業務を管理会社に委託します。入居者募集や​​家賃回収、クレーム対応、設備のメンテナンスなど、全ての賃貸管理業務を管理会社が行うため、オーナーの負担管理料は家賃の3～5％が相場で、物件が空室になった場合でも管理料が発生するのが一般的です。

2. 部分管理委託

部分管理委託は、特定の業務だけを管理会社に任せる形態です。例えば、入居者募集だけを管理会社に依頼し、日常の管理や家賃回収はオーナー自身で行うといった選択が可能です。部分管理委託は、管理料を少なくできるため、特定の業務だけを外部に依頼したいオーナー様に向いています。

3.サブリース（一括借り上げ）

サブリースは、管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する形態です。 オーナーは管理会社から毎月決めた賃金料を受け取れるため、空室リスクを考慮することありません。しかし、契約更新時に賃料が見直される場合があり、入居率が低い場合には管理会社から賃料の軽減を求められることもあります。

管理会社選びのポイント

賃貸経営を成功させるために管理会社を選ぶ際には、いくつかの重要なポイントを考慮する必要があります。

1.人間的な信頼が置けるか

オーナーと管理会社は賃貸経営のパートナーです。信頼できる管理会社であれば、オーナーと共に物件を改善し、収益を最大化するための提案を行います。オーナーと同じ視点で経営を支えてくれる管理会社は、安心して任せることが出来ます。

2. 入居者募集に強いか

物件の空室期間を短くし、安定した収益を得るために、管理会社の入居者募集力が重要です。集客力が高い管理会社、または全国的なネットワークを持つ賃貸仲介会社と提携している管理会社を選ぶと、効率良く入居者を確保できる可能性が高くなります。

3. 法的なトラブルに対応できるか

家賃滞納やクレーム処理など、法的トラブルが発生した場合に、迅速かつ的確に対応できるかどうかも管理会社選びの重要な要素です。 弁護士とのつながりがある管理会社は、法的対応が必要なシーンでも安心して任せることができます。

4. 入居審査がしっかりとできるか

トラブルを未然に防ぐためには、入居者の審査が重要です。入居者の性質や支払い能力をしっかりと見極める管理会社であれば、その後のトラブルを避けることができ、物件の状態も良好に保つことが出来ます。

5. 24時間対応可能か

緊急時やクレーム対応が24時間体制で可能な管理会社は、入居者に安心感を与え、入居率の向上につながります。

まとめ

賃貸管理は、オーナーにとって収益を確保するための重要な業務です。管理会社に委託することで、オーナーは本業に集中できて、ストレスのない賃貸経営ができます。管理会社を選ぶ際は、信頼性や対応力、募集力などをしっかり確認することが、賃貸経営の成功に繋がります。

賃貸経営を始める際や、現在の管理会社に不満がある場合には、これらのポイントを参考に適切な管理会社を選択する必要があります。